Według najnowszego raportu OtoDom, Kielce należą do miast w których deweloperzy wciąż budują dużo, a ceny mieszkań rosną, choć bez gwałtownych skoków. Nad lokalnym rynkiem coraz wyraźniej wisi jednak pytanie o przyszły popyt. Starzejąca się populacja i niewielki udział nowych mieszkańców mogą sprawić, że za kilka lat największym wyzwaniem nie będzie brak mieszkań, ale brak chętnych na ich zakup.
Rynek mieszkaniowy w średnich polskich miastach wyraźnie się ożywia. W lipcu w Kielcach, a także Białymstoku, Bydgoszczy, Lublinie, Rzeszowie i Szczecinie sprzedano łącznie 750 nowych mieszkań – o 11 proc. więcej niż przed rokiem. Jednocześnie do sprzedaży wprowadzono 640 lokali. To już trzeci miesiąc z rzędu, kiedy popyt przewyższa nową podaż.
Ceny nowych mieszkań w Kielcach nadal rosną, ale bez gwałtownych skoków. W ujęciu rocznym wzrost wynosi około 5 proc. Podobne tempo obserwowane jest w Białymstoku i Rzeszowie. Szybciej drożeje Lublin – o 6,5 proc., natomiast w Szczecinie i Bydgoszczy wzrosty wynoszą około 3–4 proc.
Kielce wyróżniają się wysokim udziałem deweloperów w nowym budownictwie. Firmy deweloperskie odpowiadają za 88 proc. rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych. Taki sam wynik notuje Bydgoszcz. Jeszcze wyższy udział deweloperów jest w Szczecinie – 96 proc., Rzeszowie – 93 proc. i Lublinie – 92 proc. Oznacza to, że również w Kielcach budownictwo mieszkaniowe coraz mocniej przesuwa się od inwestycji indywidualnych w stronę dużych, profesjonalnych projektów.
W skali wszystkich sześciu analizowanych rynków sprzedaż mocno przyspieszyła. Od początku 2026 roku sprzedano blisko 5,1 tys. nowych mieszkań, czyli o 29 proc. więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 4,9 tys. lokali – o 11 proc. mniej. Największy wzrost sprzedaży zanotowano w Lublinie – 45 proc. oraz Bydgoszczy – 44 proc.
Na tle konkurencyjnych miast Kielce mają jednak jeden poważny problem – demografię. Osoby po 60. roku życia stanowią już 31 proc. mieszkańców miasta, a cudzoziemcy zaledwie 4 proc. To jeden z czynników, który według autorów analizy może w przyszłości ograniczać popyt na mieszkania. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Rzeszowie, gdzie 61 proc. mieszkańców jest w wieku produkcyjnym, a seniorzy stanowią tylko 23 proc. Z kolei w Szczecinie aż 13 proc. mieszkańców to cudzoziemcy, co pomaga podtrzymywać popyt mimo wysokich cen mieszkań.
Najbardziej intensywnie spośród analizowanych miast buduje się obecnie w Rzeszowie. Na 1000 mieszkańców przypada tam 12,4 mieszkania deweloperskiego. Drugie miejsce zajmuje Lublin z wynikiem 9,1. Lublin jest również liderem pod względem liczby nowych mieszkań znajdujących się w sprzedaży – oferta przekracza 3,6 tys. lokali.
Zdaniem ekspertów Otodom Kielce należą do miast stojących przed trudniejszym wyzwaniem w kolejnych latach. Aby utrzymać tempo inwestycji mieszkaniowych, potrzebne będą nowe źródła popytu, związane m.in. z gospodarką, miejscami pracy i napływem nowych mieszkańców. Dla porównania Rzeszów korzysta obecnie z intensywnego rozwoju budownictwa i korzystnej demografii, Szczecin z migracji i położenia przy granicy, a Lublin z pozycji silnego ośrodka akademickiego i usługowego.
