Czy w Kielcach buduje się dużo mieszkań? Od czego zależy ich cena i jak wygląda na tle lokali w innych, porównywalnych do Kielc, miastach? Jakie lokalizacje w naszym mieście najbardziej przyciągają klientów? Między innymi o tym rozmawiamy z Patrykiem Barucha, prezesem spółki Trust Investment, która za moment rozpoczyna budowę najwyższych budynków w Kielcach przy skrzyżowaniu Alei Solidarności i ulicy Świętokrzyskiej.

– Kielczanie często narzekają, że mieszkania w naszym mieście są drogie. Czy rzeczywiście tak jest, porównując Kielce do innych miast w Polsce?

– Zacznę od tego że Trust ma najlepszy zespół na świecie! A odpowiadając na pytanie, to nie uważam, żeby mieszkania w Kielcach były droższe niż w innych miastach o podobnej wielkości. Porównując dane Głównego Urzędu Statystycznego mamy przykładowo tańsze lokale niż w Rzeszowie, a droższe niż w Radomiu. W porównaniu do zarobków, wszystko jest do siebie zbliżone. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w Kielcach to 5218 złotych, a w Rzeszowie – 5518 zł. Natomiast średnia cena mieszkania w Rzeszowie, w trzecim kwartale 2021 roku to 6759 zł, a w Kielcach 6530 zł. Tak naprawdę średnia pensja przekłada się na koszt jednego metra kwadratowego mieszkania. Są miasta, gdzie ta dysproporcja jest znacznie wyższa. W Lublinie przy średnich zarobkach 5400 zł brutto, średnia cena za jeden metr to 7200 zł. 

– Czy w Kielcach buduje się dużo mieszkań? Często słychać pytania, kto mieszka w tych budynkach, skoro miasto się wyludnia. 

– Buduje się u nas powoli, ale coraz więcej. Nasze miasto powinniśmy porównać z Rzeszowem, Radomiem, Częstochową czy Gliwicami, bo mamy zbliżoną liczbę mieszkańców. Na tle Rzeszowa budujemy stosunkowo mało. Rzeszów co roku budował powyżej 3000 mieszkań rocznie, w Kielcach powstawało nieco poniżej tysiąca, a tylko w w 2018 roku przekroczyliśmy 1400. W Rzeszowie do końca 2021 roku rozpoczęła się budowa 2437 mieszkań. W Kielcach – 1809. Jednak budujemy więcej niż w Gliwicach, przynajmniej w zeszłym roku. Poprzednie lata były bardzo zbliżone. Wypadamy też lepiej niż Radom czy Częstochowa. 

– Od czego zależy cena mieszkania?

– Komponentem ceny jest na pewno grunt, budowa, koszty operacyjne i marża, która musi zawierać ewentualne koszty związane z reklamacjami mieszkańców. W Kielcach mamy jeszcze innego rodzaju problem. Miasto buduje się do wewnątrz, a nie na zewnątrz. Generalnie na świecie uważa się, że lepsze dla rozwoju jest rozbudowywanie do wewnątrz, dlatego że miasto nie ponosi żadnych kosztów z rozbudową zewnętrzną, czyli dróg, sieci itp. Natomiast dla komfortu życia to gorsze rozwiązanie. Podaż gruntów się zmniejsza, więc ich koszt jest wyższy. A skoro jest wyższy, to ma wpływ na cenę. To czynnik, który wskazuje, że cena rośnie i będzie rosła. 

– Jak wygląda budowa parkingów przed nowymi budynkami? Wielu mieszkańców krytykuje niedostateczną liczbę miejsc parkingowych.

– Naturalnie wszyscy chcieliby, żeby parkingów było jak najwięcej. Staramy się brać to pod uwagę. Przykładowo my, jako Trust Investment, przy inwestycji na Klonowej budujemy miejsca parkingowe w garażach, a dodatkowo około 40 miejsc parkingowych do użytku mieszkańców. Staramy się zadbać o te miejsca, chociażby dla gości, którzy odwiedzają lokatorów. 

– A jakie są wymogi?

– To zależy. W centrum miasta na dwa mieszkania potrzebne jest jedno miejsce parkingowe. Na osiedlach to już większa wartość. Na przykład na Ślichowicach to półtora miejsca parkingowego na jedno mieszkanie. Z drugiej strony, jeśli mamy więcej wymaganych miejsc parkingowych, to ta inwestycja będzie trochę droższa i przełoży się na cenę mieszkań. Jesteśmy świadomi, że potrzeba więcej miejsc, ale nie może tak być, że tylko deweloper je buduje. Jeśli gdzieś powstają osiedla, to ta infrastruktura powinna być przygotowana. Pamiętajmy, że dużo gorzej jest w większych miastach. Przykładowo w Warszawie powstało osiedle, gdzie nie ma w ogóle miejsc parkingowych, bo blisko jest stacja metra. W Kielcach narzekamy, że nie ma miejsc parkingowych, ale gdy porównamy się do innych miast, to nie jest wcale tak źle.

– Od drugiej wojny światowej ceny nieruchomości rosną, ale wydaje się, że w ostatnim czasie wręcz galopują.

– Ma to związek między innymi z kosztami budowy. W 2020 roku za kilogram stali płaciliśmy 2,20 zł, w 2021 – 4 zł, a w maju 2022 roku stal będzie nas kosztowała około 7-8 zł. Tak samo jest ze styropianem. Za jego metr sześcienny płaciliśmy 130 zł w 2020 roku, a w 2022 już 327 zł. Nasi eksperci każdego dnia starają się maksymalnie obniżać koszty wytworzenia każdego projektu. Już dziś kontraktują materiały potrzebne w przeciągu sześciu miesięcy. Wprawdzie jest to ryzyko, ale wszyscy widzimy, czego możemy się spodziewać. Do tego fabryki duszą podaż, ponieważ spowolniła je pandemia.

– Jakie lokalizacje w Kielcach są najlepsze? Na co klienci zwracają uwagę?

– Generalnie nie ma jakiś większych podziałów. Mogę powiedzieć co jest najmniej atrakcyjne: to Czarnów, Herby i tereny przemysłowe. Proszę zauważyć, że nie ma tam za wiele nowych inwestycji. Natomiast reszta jest w zasadzie dla wszystkich porównywalnie atrakcyjna. Każdą lokalizację dobieramy pod danego klienta. Teraz zaczęliśmy zwracać dużą uwagę na tereny zielone i rekreacyjne. Stąd inwestycja na Klonowej i Ślichowicach. Z kolei mamy jeszcze jedną, którą planujemy realizować na rogu Solidarności i Świętokrzyskiej i tam z kolei jest dobra komunikacja, dostęp do galerii handlowej. Ja mam wrażenie, że preferencje kielczan dzielą się na następujące trzy części: osoby z Morawicy i okolic wolą Barwinek, osoby z Masłowa czy Bodzentyna – Bocianek, a Podkarczówkę chętnie wybierają mieszkańcy Chęcin. Dana grupa klientów jest przywiązana do danej części miasta, bo ma blisko do swojej rodziny. 

– Czy już widać, że wojna wpływa na rynek mieszkaniowy? Wiele osób uważa, że ceny na nim wyhamują.

– Moim zdaniem ceny nieruchomości zawsze będą rosły. Wystarczy spojrzeć na inne kraje. Te wzrosty w ostatnim czasie rzeczywiście są bardzo dynamicznie, jednak nie sądzę, żeby drastycznie wyhamowały. Wojna i napływ uchodźców już spowodował, że rynek wynajmu wystrzelił. Nie wiadomo kiedy obywatele Ukrainy wrócą do swoich domów i czy na pewno będą mieli gdzie wrócić. Jeśli nie, to ci ludzie będą potrzebowali mieszkań. Jeśli inwestorzy zobaczą, że jest popyt na inwestycj, wtedy ten trend wzrostu cen mieszkań może się utrzymać.

Natomiast uważam, że zakup mieszkania to wciąż jedna z najbezpieczniejszych form lokowania pieniędzy przed inflacją. Jeszcze nie tak dawno kosztowały one cztery tysiące za metr kwadratowy. Przeważnie kupujemy mieszkanie dzisiaj, a możemy się do niego wprowadzić za dwa lata. Ceny rosną, a nas obowiązuje kwota sprzed dwóch lat. Nie znam banku, który ochroniłby tak skutecznie kapitał przez taki okres na tym samym poziomie.

– Czy obecna sytuacja rynkowa może spowodować, że na rynku deweloperskim zostaną tylko duże firmy?

– Być może tak będzie. Trzeba zwrócić uwagę na kilka rzeczy. My działamy już dłuższy czas, choć trudno jest z firmy budowlanej przekształcić się w deweloperską. U nas nad danym projektem pracuje cały zespół ludzi. Wszystko jest przemyślane i dostosowane do potrzeb klienta. Jeżeli firma budowlana przekształca się w deweloperską, to często ta ścieżka jest znacznie krótsza i ogranicza się do akceptacji gotowego projektu. To jest coś normalnego. Jak ktoś produkuje rowery, to nie zacznie następnego dnia produkować samochodów. Oczywiście nie ma co generalizować, ale wtedy ryzyko inwestycji jest większe. My jesteśmy spółką, która daje gwarancję jakości i wykonania. Klient ponosi mniejsze ryzyko, że coś pójdzie nie tak.

– Czy ludzie wciąż tak chętnie kupują mieszkania biorąc pod uwagę, że galopujące stopy procentowe przekładają się na ceny rat kredytu oraz przede wszystkim na zdolność kredytową?

– Na pewno sprzedajemy teraz mniej mieszkań klientom kredytowym. Wcześniej było to około 50 procent osób, teraz to około 35 procent.  Reszta to klienci gotówkowi. Z drugiej strony kilka lat temu te stopy procentowe też były wysokie, a ludzie i tak kupowali mieszkania. Myślę, że to kwestia dostosowania się do obecnej sytuacji, do której również banki będą musiały się dostosować. 

– Czy uważa Pan, że w Kielcach jest popyt na wysokiej klasy biurowce?

– Rozmawiamy z naszymi partnerami, którzy wynajmują przestrzeń biurową w dużych polskich miastach i oni widzą w Kielcach potencjał. Punktem odniesienia dla nas jest Lublin i Rzeszów. Uważają, że jeśli w tych miastach są w stanie wynajmować powierzchnie biurową, to tutaj też jest to możliwe. Natomiast istnieje problem, bo Kielce nie mają czego zaoferować. Trust Investment planuje zrealizować projekt mixed&use przy skrzyżowaniu ulicy Świętokrzyskiej i alei Solidarności. To połączenie biur, usług i mieszkaniówki, czyli takie małe miasto w mieście. Mam nadzieję, że dzięki budowie tych biur uda nam się być katalizatorem tego rynku. Nasze miasto na pewno potrzebuje odpowiedniej klasy biur, bo są firmy, które szukają takich powierzchni. Ale potrzebują ich dzisiaj. One nie będą czekały aż ktoś je w Kielcach wybuduje za dwa lub trzy lata, tylko wynajmą je w innym mieście. Musimy zacząć realizować tego typu inwestycje, jeżeli miasto ma się rozwijać. 

– Czy pandemia nie wyhamowała tego typu inwestycji? Przecież wiele firm przeszło na pracę zdalną.

– Rzeczywiście, w pierwszym momencie tak było i biura świeciły pustkami. Jednak teraz wszystko powoli wraca do normy. Partnerzy, z którymi współpracujemy w zakresie wynajmu powierzchni biurowych wynajmują ich właściwie tyle samo, co przed pandemią. 

– Czy plusem jest to, że Kielce leżą między Krakowem a Warszawą?

– To kwestia ryzyka, bo na pewno budując biurowiec w tych dwóch miastach ponosimy mniejsze ryzyko niż budując go w Kielcach. U nas możemy osiągnąć większą stopę zwrotu, ale ryzyko jest na pewno większe. 

– Dziękuję za rozmowę.