Czy mieszkania w Kielcach wciąż będą drożeć? Od czego zależy ich cena i gdzie warto kupić własne „M”. Między innymi o tym rozmawiamy z Krzysztofem Wojsą, ekspertem ds. nieruchomości oraz właścicielem firmy Eurolokum.

Według raportu Narodowego Banku Polskiego, w Kielcach są najtańsze mieszkania spośród miast wojewódzkich. Rzeczywiście tak jest?

Jesteśmy współautorami tego raportu, bo pracujemy dla Narodowego Banku Polskiego. Tak, rzeczywiście w Kielcach cena mieszkań jest najniższa w kraju spośród miast wojewódzkim. Za przeciętną krajową pensję możemy kupić mieszkanie najtaniej w Polsce.

Od czego zależy cena mieszkania deweloperskiego na rynku pierwotnym?

Przede wszystkim od lokalizacji w jakiej budynek jest postawiony. Drugim punktem odniesienia jest jakość wykonania budynku. Chodzi o materiały użyte do wystroju klatek schodowych, wind czy otoczenia obiektu. Dość istotnym czynnikiem jest koszt pozyskania ziemi. Pozostałe, czyli koszt budowy jest mniej więcej taki sam dla wszystkich deweloperów z Kielc.

A jeśli chodzi o ceny na rynku wtórnym?

Ten rynek rządzi się już innymi prawami. Przede wszystkim jest inna grupa nabywców, przeważnie z mniejszą zdolnością kredytową. Niemniej jednak większe ceny uzyskują mieszkania nowsze i w lepszym stanie technicznym. Aczkolwiek jest pewien ewenement w Kielcach. Mowa o dzielnicy KSM, która cieszy się bardzo dużą popularnością. Tam mieszkania są stosunkowo drogie, jak na lata ich budowy. KSM powstawał od 1965 roku, ale osiedle jest zagospodarowane, jest dużo zieleni i miejsc do spacerów. Jest tam dużo małych mieszkań, dwupokojowych, a nawet kawalerek po 19 metrów kwadratowych. Tego typu mieszkania są u nas popularne.

Jakie lokalizacje w Kielcach są najlepsze?

Nie chciałbym uprawiać kryptoreklamy i wskazywać konkretnie, ale kielczanie zwracają uwagę na otoczenie. Kierują się też informacjami na temat smogu. Istotnym elementem jest dostępność komunikacyjna. Czy są autobusy i jakie to linie. Ważne są też miejsca parkingowe.

Czy w Kielcach na tle Polski buduje się dużo? Często słychać głosy mieszkańców, którzy dziwią się kto właściwie będzie mieszkał w tych nowych blokach skoro miasto się wyludnia.

Myślę, że w Kielcach buduje się mniej więcej tyle samo co pozostałych miastach. W Polsce mamy taki sam rynek, może z pominięciem Warszawy, Trójmiasta czy Wrocławia. Rządzi się on podobnymi mechanizmami, czyli podaż i popyt. Buduje się tyle, co trzeba. Deweloperzy nie mają takiego rozmachu jak na przykład w Warszawie, bo tam wiadomo, że sprzeda się praktycznie wszystko. U nas decyzje podejmowane są bardziej zachowawczo. Nie produkuje się towaru więcej niż wymaga tego rynek.

Z tego co Pan mówi wygląda na to, że mieszkania w Kielcach sprzedają się całkiem nieźle.

Tak. Mieszkania przede wszystkim kupują ci, dla których będzie to pierwsze lokum i mają stałą pracę. Polacy zarabiają coraz więcej pieniędzy i to tyczy się również Kielc. W związku z tym mają coraz większą zdolność kredytową, a nie trzymają pieniędzy w bankach, bo to się nie opłaca. Mówi się nawet o ujemnych stopach procentowych, żeby zatrzymać kapitał w bankach. Pieniądze wychodzą na rynek, a ludzie mają na wkład własny, mają zdolność kredytową i kupują mieszkania. To się tyczy około 70% rynku. Reszta to rynek klienta inwestycyjnego, czyli takiego, który chce zachować swoje pieniądze i żeby nie traciły one na wartości.

Mieszkania od kilku lat drożeją. Czy ta tendencja będzie się utrzymywać?

Niektórzy analitycy mówią, że bańka się pompuje. Ja bym do tego stwierdzenia podszedł bardziej ostrożnie. Rzeczywiście jest stały wzrost cen, ale nie jest on skokowy. Deweloperzy podnoszą ceny, bo jest to uwarunkowane coraz wyższymi kosztami budowy. Wyższe płace, inflacja czy wzrost cen materiałów. Jednak taką główną przyczyną jest brak dostępności gruntów. Są one drogie. Deweloper nie ocenia gruntu licząc wprost ilość metrów kwadratowych plus cena. To liczy się trochę inaczej. Działka jest tyle warta ile można na niej wybudować powierzchni użytkowej mieszkań do sprzedaży. Im więcej tym działka jest więcej warta. Jej wielkość nie wyznacza ostatecznej ceny.

Dziękuje za rozmowę.